Riforma del condominio

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Categoria: Convegni pubblicazioni e relazioni

Livorno 27 giugno 2014

 

 

Il regolamento contrattuale di condominio *

 

 

1. Premessa

La riforma del condominio, dopo 70 anni dall’entrata in vigore del codice civile del 1942, era attesa anche nella speranza di ridurre l’elevato numero di controversie condominiali che interessano oltre il 26 % degli italiani. Si calcola che la riforma riguarda oltre 38 milioni di persone che vivono in condominio.[1]

Il testo attuale trae la propria origine da un disegno di legge approvato dal Senato, poi rimaneggiato dalla Camera ed accettato dal Senato per non rischiare ulteriori insabbiamenti. [2]

Si è detto che la legge 220/2012 non ha soddisfatto le aspettative di quanti auspicavano riforme più radicali per modificare la convivenza condominiale, senza limitarsi solo a maggioranze più snelle, ad una maggiore trasparenza, alla possibilità di un più facile distacco dal riscaldamento, ad amministratori che dovrebbero divenire più qualificati.

Si è osservato [3] che la riforma non ha poi sciolto il nodo legato alla pluralità di significati del termine “condominio”, che indica da una parte i diritti dei comproprietari sulle cose comuni, dall’altra l’organizzazione condominiale come ente collettivo, definito dalla giurisprudenza come ente di gestione[4]. Anche dopo la riforma, il condominio non assume una personalità giuridica, distinta dai condomini, come avvenuto in Francia [5], Olanda ed in parte in Svizzera.

Basti ricordare l’Art. 1118 C.C. che prevede una proprietà comune; l’Art. 1123 per il quale le spese sono sostenute direttamente dai condomini e non dalla persona giuridica; gli Artt. 1131 e 1132 che attribuiscono all’amministratore la rappresentanza dei partecipanti e non del condominio come ente autonomo e distinto [6]

Il tema del regolamento di condominio è uno tra quelli che appaiono solo marginalmente toccati dalla riforma. [7]

Se circoscriviamo l’indagine al regolamento contrattuale di condominio dobbiamo addirittura rilevare la mancanza di una apposita disciplina codicistica della figura, essenzialmente riconducibile alla autonomia negoziale ed alla elaborazione giurisprudenziale.

In questo mio intervento cercherò di toccare alcuni temi di rilevanza pratica, il tutto nella prospettiva della circolazione immobiliare, prestando quindi attenzione alla vincolatività del regolamento nei confronti dei soggetti che entrano a far parte del condominio.

2. Distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale: dalla fonte al contenuto.

La distinzione tradizionale è quella tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale.[8] Questa classificazione, apparentemente lineare e basata sulla fonte del regolamento, è tuttavia stata da tempo messa in discussione, nel senso che gran parte della dottrina e della giurisprudenza tendono oramai ad incentrare la distinzione più sul contenuto del regolamento, cioè sulle materie disciplinate, che non sulla sua origine.                                        Il regolamento contrattuale è caratterizzato da un contenuto più ampio rispetto a quello assembleare. Grazie al consenso espresso da tutti i condomini è possibile disciplinare sia aspetti propriamente regolamentari, sia introdurre vincoli e limitazioni alle singole proprietà. Tale affermazione presuppone che le materie assegnate alla competenza dell’assemblea dall’art. 1138 I non siano alla stessa assegnate in modo esclusivo (R. Corona; Triola).

Le implicazioni pratiche derivanti da una maggiore attenzione prestata alla materia e quindi alle singole clausole contrattuali sono rilevanti: uno dei principali problemi è quello di stabilire se un regolamento di fonte contrattuale, ma che si occupi anche di materie rientranti nella competenza assembleare, possa essere successivamente modificato a maggioranza (in ragione del suo contenuto) o debba essere modificato solo all’unanimità  (in ragione della sua fonte contrattuale). Il problema è quindi quello di verificare l’incidenza della materia sulla fonte del regolamento.

-- Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale [9], la materia prevarrebbe sulla fonte.       Le norme regolamentari generali e astratte, pur se di fonte contrattuale, potrebbero essere modificate a maggioranza. In altri termini l’origine contrattuale non fa venir meno la natura normativa delle disposizioni che, in base all’art. 1138, costituiscono il contenuto tipico del regolamento (Triola).[10]

-- Secondo autorevole dottrina invece vi sarebbe una preminenza della fonte rispetto alla materia, nel senso che la formazione contrattuale del regolamento implica che le eventuali modifiche possono essere apportate solo all’unanimità nel rispetto dell’Art. 1372 C.C. E’ stata in particolare evidenziata la meritevolezza dell’interesse alla incisività e alla stabilità delle norme contenute nel regolamento contrattuale. [11]

Il regolamento assembleare è preso in considerazione dall’Art. 1138 C.C. ed è volto a disciplinare con regole generali ed astratte (cd contenuto tipico):

-       l’uso delle cose comuni [12]

-       la ripartizione delle spese

-       le norme per la tutela del decoro dell’edificio [13]

-       quelle relative alla amministrazione.

3. La limitata incidenza della riforma sul contenuto degli articoli 1138, 68 e 69 disp. att. C.C.

Sia il primo che il secondo comma dell’art. 1138 sono rimasti invariati

Il III comma afferma che il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con le maggioranze di cui all’Art. 1136 (occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) ed allegato al registro dei verbali delle assemblee di cui all’art. 1130 n. 7.

Per questo tipo di regolamento, la riforma non si preoccupa espressamente della adozione di strumenti di pubblicità generali (trascrizione), limitandosi a valorizzare la specifica pubblicità condominiale (allegazione al registro verbali delle assemblee), con effetto di pubblicità notizia.

Da segnalare inoltre che l’Art. 68 disp. att. sia pure con diversa formulazione  continua a prevedere che, ove non precisato dal titolo, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. [14]

Le tabelle millesimali hanno una duplice funzione: da una parte sono utili per la ripartizione delle spese [15]; dall’altra per il calcolo dei quorum necessari per il funzionamento delle assemblee [16]

Il fatto che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio ha fatto ritenere che anche per la loro approvazione debbano essere rispettate le medesime maggioranze di cui all’Art. 1136 comma II. [17]

Il nuovo Art. 69 disp. att. prevede oggi come, regola generale, che i valori individuati dalle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità, precisando poi che in ipotesi di errore o di mutate condizioni di una parte dell’edificio, quegli stessi valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza richiesta per la approvazione del regolamento.

Tale disposizione, generando una possibile asimmetria tra approvazione (a maggioranza) e modifica (all’unanimità) sta generando non poche perplessità.[18]

Il secondo comma del medesimo Art. 69 prevede che “Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale ….può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore”, disposizione che viene annoverata tra gli indici a favore della soggettività del condominio.

Il IV comma che si occupa dei limiti che incontra la delibera assembleare è rimasto immutato, prevedendo:

- in primo luogo che il regolamento assembleare non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni; tale limitazione riguarda tuttavia il solo regolamento di matrice assembleare, mentre un regolamento contrattuale è in grado di incidere su posizioni soggettive, limitando i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive, o attribuendo maggiori diritti sulle parti comuni ad alcuni condomini;[19]

- in secondo luogo vengono elencate una serie di norme che, secondo la giurisprudenza, non potrebbero essere derogate nè dal regolamento assembleare, nè dal regolamento contrattuale: 1118 II (Divieto di rinuncia alle cose comuni), 1119 (Indivisibilità), 1120 (Innovazioni), 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore), 1131 (Rappresentanza), 1132 (Dissenso rispetto alle liti), 1136 (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni), 1137 (Impugnazione delle deliberazioni assembleari).[20]

A quanto sopra va aggiunta la previsione di cui all’art. 72 disp. att. secondo la quale i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63 (obbligazioni dei condomini), 66 (convocazione dell’assemblea), 67 (deleghe) e 69 (modifica delle tabelle millesimali).

Va tuttavia osservato che se l’Art. 1138 IV è rimasto invariato, sono invece variate, per effetto della riforma, le norme richiamate, che si assumono tradizionalmente come inderogabili.

E tra le norme richiamate ce ne sono alcune in relazione alle quali è difficile pensare che continui a valere la regola della assoluta inderogabilità da parte di un regolamento di condominio contrattuale [21]  

L’ultimo comma dell’Art. 1138 introduce una nuova norma, che rende invalide le eventuali norme regolamentari che vietano ai condomini di possedere o detenere animali domestici.[22]

Ponendosi nella prospettiva della circolazione immobiliare, va subito osservato che la vincolatività del regolamento assembleare per i successivi acquirenti non ha mai costituito un vero problema. L’Art. 1139 C.C. chiude infatti la disciplina codicistica sul condominio rinviando alle norme sulla comunione in generale e, per quanto qui interessa, all’Art. 1107 II secondo il quale il regolamento (non impugnato) ha effetto anche per gli eredi e per gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Maggiori problemi si pongono invece, come vedremo, per il regolamento contrattuale.

4.  Il regolamento contrattuale

Il regolamento contrattuale può essere di origine esterna o interna. La prima ipotesi cioè quella del regolamento predisposto dal venditore-costruttore ed approvato dai singoli acquirenti è l’ipotesi più frequente, ma potrebbe anche darsi il caso del regolamento approvato all’unanimità da tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale di provenienza esterna è quello più interessante sotto l’aspetto teorico-pratico. Con la stipula della prima vendita effettuata dal costruttore si verifica sia la nascita del condominio, sia il perfezionamento del regolamento contrattuale.

Nasce come primo problema quello di giustificare la nascita dei vincoli reciproci tra i vari acquirenti, visto che le singole accettazioni del regolamento sono rivolte nei confronti del solo costruttore-venditore.

-- Secondo autorevole dottrina (R.Corona) con l’ accettazione del regolamento da parte del primo acquirente viene a perfezionarsi un contratto aperto ex Art. 1332 C.C. [23]

Il contratto nasce come bilaterale ed è destinato a divenire un contratto plurilaterale con la adesione dei successivi acquirenti. Le successive adesioni non costituiscono atti di accettazione richiesti ai fini del perfezionamento del contratto, ma negozi unilaterali con i quali si rende efficace nei propri confronti un contratto già concluso.

Si tratta comunque di contratto con comunione di scopo, in quanto i partecipanti non perseguono finalità contrapposte, ma piuttosto un interesse comune che è quello di dare vita ad una organizzazione del gruppo.[24]

-- Tale ricostruzione è stata criticata da altri autori, i quali osservano che l’organo destinato a raccogliere le adesioni non può autodesignarsi; sarebbe pertanto necessario il consenso del primo acquirente, che di solito manca. Nella prospettiva dell’Art. 1332, ogni adesione dovrebbe allora essere manifestata non solo nei confronti del venditore, ma anche nei confronti di tutti i precedenti acquirenti (Triola).

Si afferma che il condominio nasce per effetto della prima vendita e che l’accordo tra venditore e primo acquirente realizza quella totalità di consensi sufficienti per la adozione del regolamento contrattuale predisposto dal venditore.

La proposta avanza dal costruttore-venditore altro non è che esercizio di quel potere di iniziativa riconosciuto dall’Art. 1138 II in capo a ciascun condomino. Sicchè il regolamento trae la sua forza vincolante non dal contratto di compravendita ma da un accordo tra due condomini. Da questa angolazione non vi è differenza tra cd regolamento contrattuale e regolamento assembleare (Ruscello).

L’ingresso nel condominio di nuovi acquirenti comporta solo un incremento soggettivo dei destinatari del regolamento, vale a dire una progressiva estensione degli effetti del regolamento a  soggetti che non hanno partecipato alla sua formazione.

La adesione dei successivi acquirenti sarebbe superflua, in quanto la obbligatorietà del regolamento nei loro confronti dipende dalla natura normativa e non contrattuale delle disposizioni in esso contenute.[25]

Sotto il profilo del contenuto, il regolamento contrattuale si caratterizza per la possibilità di incidere in modo limitativo sulle proprietà individuali dei singoli condomini (cd contenuto atipico).

La casistica delle limitazioni alle proprietà individuali imposte con regolamento contrattuale è estremamente variegata:

-       es. divieto specifico di destinare le unità immobiliari superiori al piano primo ad uso ambulatorio;

-       es. divieto generico di destinare le unità immobiliari ad attività che possano turbare la tranquillità o pregiudicare il decoro dell’edificio;

-       es. nei regolamenti ante riforma era diffusa la clausola che vietava di possedere animali domestici, oggi da ritenersi inefficace ex Art. 1138 uc.

-       es. esclusione del diritto del proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare in deroga all’Art. 1127 oppure conferma per il proprietario dell’ultimo piano di poter esercitare la facoltà di sopraelevazione, esonerandolo tuttavia dall’obbligo di corrispondere l’indennità agli altri condomini

-       es. disciplina dell’uso esclusivo di determinati beni comuni (cfr. Art. 1122)

Circa la natura giuridica di tali limitazioni,va ricordato chela giurisprudenza qualifica in modo promiscuo tali limiti ora come “oneri reali”, ora come obbligazioni propter rem ora come servitù  reciproche.

Ciascuno di tali inquadramenti solleva specifici problemi:

a) Oneri reali: è assai dubbio che possano rinvenirsi nel settore del diritto privato fattispecie riconducibili a tale figura.  [26]

b) Obbligazioni propter rem:  occorre superare il principio di tipicità (alcune figure tipiche che si impongono a prescindere dalla trascrizione si desumono dagli Artt. 1030 e 1069 II, nonché in materia condominiale dall’art. 1123 I in tema di obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell’edificio).[27]

-- Secondo parte della dottrina sarebbero ammissibili obbligazioni propter rem atipiche le quali, per essere opponibili ai terzi dovrebbero essere trascritte (Bigliazzi Geri).

-- Viene tuttavia ribattuto che la trascrizione verrebbe in tal modo a trasformare un diritto da obbligatorio a reale, senza contare che non si comprende poi in base a quale norma la trascrizione dovrebbe essere curata (Gazzoni).

c) Servitù reciproche: lo schema della servitù si rivela inadeguato quando il vincolo ha come contenuto una prestazione di fare (servitus in faciendo consistere nequit); le servitù reciproche  pongono inoltre non pochi appesantimenti sotto il profilo della trascrizione, da curarsi ex Art. 2643 n. 4.

d) Vincolo di destinazione da trascriversi ex art. 2645 ter: presuppone il superamento della problematica legata alla meritevolezza degli interessi sottesi alla nascita del vincolo, ma soprattutto dà vita ad una separazione patrimoniale che, nel caso di specie, non sembra voluta dalle parti [28]

5.   Il regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e le cd clausole di riserva [29]

Il regolamento predisposto dal costruttore-venditore pone specifici problemi operativi.

a)- Va intanto ricordato che, anche recentemente, la giurisprudenza ha ribadito la nullità per indeterminatezza dell’oggetto del cd mandato in bianco, cioè dell’incarico conferito dagli acquirenti al costruttore-venditore di redigere il futuro regolamento di condominio, accettandolo anticipatamente ed impegnandosi ad osservarlo. [30]

Parte della dottrina si esprime in senso possibilista, richiamando la figura del mandato in rem propriam conferito dall’acquirente (mandante) al venditore (mandatario) e guardando invece con maggiori perplessità alla figura dell’arbitratore ex art. 1349 in quanto il venditore non è qualificabile come terzo.

Altri rilevano che il mandato a favore del costruttore per la redazione del regolamento non integrerebbe una clausola vessatoria, poichè esso non corrisponde ad un interesse economico del costruttore, quanto piuttosto ad una esigenza dell’acquirente.

Si deve tuttavia ammettere che il costruttore ha comunque un vantaggio economico indiretto perché, fornendo un regolamento efficiente, rende più appetibile la vendita delle singole unità immobiliari (Magnani).

Considerando l’orientamento giurisprudenziale, è opportuno ripiegare su clausole che conferiscono un semplice incarico al veditore per la predisposizione di un progetto di regolamento di condominio necessitante della approvazione dell’assemblea. [31]

b)- Non dobbiamo poi dimenticare che - anche in presenza di un regolamento contrattuale già redatto dal costruttore – possono comunque porsi dei problemi legati alla applicazione della normativa del Codice del consumo.

Va ricordato che la giurisprudenza ha ritenuto che il costruttore-venditore possa essere considerato “professionista” e che l’acquirente possa considerarsi quale “consumatore”[32]; ciò premesso la adesione dell’acquirente-consumatore ad un documento predisposto dal venditore-professionista, che il primo non ha avuto di fatto la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto, fa scattare la nullità relativa di protezione di cui all’ Art. 36 n.2 lett. c) D.lgs 206/2005.

La soluzione tuzioristica, quando l’acquirente è un consumatore, è quella di allegare a ciascun atto il regolamento contrattuale. Soluzione che tuttavia non supera completamente il problema della conoscenza pregressa.[33]

c)- Si può poi discutere della validità della clausola di esclusione (o riduzione) del costruttore venditore dal pagamento delle spese condominiali per un periodo di tempo definito.

E’ vero che in tema di ripartizione delle spese condominiali la regola di cui all’Art. 1123 della ripartizione proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, fa salva una “diversa convenzione”. Ma una cosa è dire ad es. che le spese si ripartiscono in parti uguali tra tutti condomini, altra cosa è dire che il venditore-costruttore è esonerato da ogni contributo.

Contro la validità della clausola è stato richiamato il principio espresso dall’Art. 1118 III secondo cui “Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare”

Si è anche osservato che l’uso del bene da parte del venditore, malgrado la prevista esenzione dagli oneri, aggraverebbe il giudizio di (in)validità  sotto il profilo dell’ingiustificato vantaggio ed arricchimento. Chi si serve delle cose comuni non può pretendere l’esonero globale dall’onere delle spese (Alcaro).

d)- Altri problemi possono sorgere per la clausola che riserva al costruttore la nomina del primo amministratore, sia avendo riguardo alla inderogabilità della competenza assembleare,  sia sotto il profilo della durata in carica ultra annuale (Art. 1129 I e X, richiamato dall’Art. 1138).[34]

e)- Discutibile anche la validità della clausola con la quale il costruttore si riserva di apportare in modo insindacabile modifiche alle parti comuni. [35]

f)- Degna di attenzione è anche la clausola con la quale il costruttore si riserva la facoltà di sopraelevare sopra l’ultimo piano dell’edificio [36]  oppure viene esonerato dal corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’Art. 1127 C.C. [37]

Circa il tema delle limitazioni e riserve nei contratti di vendita del costruttore, il condivisibile suggerimento fornito dalla dottrina è nel senso di individuare con chiarezza e delimitare l’oggetto della riserva (Alcaro).

6.  La opponibilità del regolamento contrattuale ai subacquirenti

Il tema forse più interessante è quello della vincolatività del regolamento contrattuale nei confronti dei successivi acquirenti ed è in questa prospettiva che è sorta la diatriba sulla trascrizione del regolamento nel Registri Immobiliari.

L’esigenza di attuare una forma di pubblicità dei regolamenti di condominio era già presente nel codice del Codice del 42, ove l’Art. 71 disp. att. prescriveva la tenuta di apposito registro da parte dell’ associazione dei proprietari dei fabbricati, nel quale avrebbero dovuto essere trascritti i regolamenti ed annotate sia la nomina che la cessazione per qualunque causa dell’amministratore. Ma già due anni dopo, per effetto della soppressione dell’ordinamento corporativo venne meno il presupposto per la attuazione di tale microsistema pubblicitario.

        a) Secondo un primo orientamento giurisprudenziale, le clausole del regolamento contrattuale di condominio hanno effetto nei confronti dei successivi acquirenti solo se trascritte nei Registri Immobiliari. [38]

Non si può tuttavia dimenticare che il sistema della trascrizione è improntato ad un principio di tipicità se non degli atti (2643), quantomeno degli effetti (2645) e che pertanto il regolamento di condominio non è di per sé suscettibile di trascrizione (Gazzoni; Gabrielli).

In presenza di servitù reciproche la trascrizione è ammissibile ma estremamente laboriosa e costosa. M. Corona fa l’esempio del costruttore proprietario di 12 appartamenti che vende l’appartamento 1. In occasione della prima vendita, dovrebbero essere costitute servitù a favore dell’appartamento 1 e contro gli 11 appartamenti rimasti, nonché a favore degli stessi 11 appartamenti rimasti e contro l’appartamento 1 alienato. Lo stesso procedimento dovrebbe poi essere ripetuto in occasione delle successive vendite. 

Per ovviare a tale inconveniente, viene ipotizzata la possibilità di trascrivere immediatamente in occasione della prima vendita anche a favore e contro tutte le restanti 11 unità rimaste al costruttore, subordinando la costituzione di tali servitù reciproche alla condizione sospensiva non retroattiva della vendita a terzi di tali unità immobiliari entro un certo termine.[39] L’espediente di impiegare la condizione sospensiva per evitare la violazione del principio nemini res sua servit  desta tuttavia non poche perplessità.

In ogni caso occorre rilevare che, ricorrendo allo strumento della servitù, troverà applicazione in relazione ai “fondi serventi”, la normativa di cui alla legge 122/2010 circa la conformità oggettiva tra stato di fatto e planimetrie nonché sulla conformità soggettiva tra intestatari catastali e risultanze dei registri immobiliari, con ulteriori appesantimenti formali.

In presenza di vincoli e limitazioni non inquadrabili come servitù, dobbiamo interrogarci sulla stessa ammissibilità della trascrizione, la quale avrebbe comunque efficacia non dichiarativa, ma di mera pubblicità notizia.

Spesso la giurisprudenza esige infatti la trascrizione limitatamente a quelle clausole del regolamento contrattuale che impongono sulle unità immobiliari pesi riconducibili alle servitù; [40] mentre statuisce che clausole impositive di oneri reali ed obbligazioni propter rem sono opponibili di per sé, senza bisogno di pubblicità.[41]

Nella Circolare Ministero delle Finanze 128/T del 1995 si legge che <<E’ invalso l’uso da parte delle categorie professionali interessate di rendere pubblico il regolamento di condominio con il mezzo della trascrizione, nella convinzione che detto regolamento possa produrre comunque una obbligazione “propter rem”  sulle parti comuni nei confronti dei condomini…..

Nelle note, come soggetto “a favore” andrà indicato il Condominio, inteso non come entità giuridica - di cui è sprovvisto – ma come semplice soggetto destinatario degli effetti del regolamento ….Vanno inoltre indicati il codice fiscale e la sede.

Come soggetti “contro” vanno indicati invece i singoli condomini, persone fisiche o non fisiche, con le relative quote e diritti di proprietà degli immobili oggetto del regolamento di condominio e gli altri dati obbligatori previsti dall’art. 2659 C.C.>>

Detta prassi del deposito del regolamento presso Notaio, il quale provvede poi a trascriverlo, desta perplessità in quanto priva di base normativa.

I dubbi poi aumentando se la trascrizione dovesse essere curata in data anteriore alla prima vendita, cioè in un momento in cui il condominio non è ancora sorto. (Gazzoni).

       b) Secondo un diverso orientamento  la opponibilità ai successivi acquirenti delle clausole contenute nel regolamento contrattuale prescinde dalla trascrizione, purchè tale regolamento sia stato richiamato ed accettato nei singoli contratti di vendita.[42]

La dottrina più attenta ha rilevato come non sia in alcun modo giustificabile la scelta di ritenere da una parte opponibili ai condomini subentranti i vincoli negativi di non fare solo se trascritti; e dall’altra ritenere opponibili le prestazioni positive di fare anche se non trascritte. [43]

Secondo Gabrielli la materia esige una nuova disciplina, ma la pubblicità condominiale dovrebbe in ogni caso avere soltanto funzione di notizia, perchè chi entra a far parte di un condominio deve sapere che, per legge, dovrebbe essere stato adottato un regolamento capace, in una certa misura, di alterare il contenuto dei diritti acquistati.

All’interesse dell’acquirente a fare affidamento sulla assenza di vincoli, si contrappone l’interesse del gruppo al rispetto del vincolo legittimamente imposto (Gazzoni; Gabrielli).

 

La opponibilità dovrebbe in ogni caso prescindere dalla pubblicità, mentre il difetto di pubblicità dovrebbe giustificare unicamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti di chi era tenuto a curare tale pubblicità.[44]

7. Il nuovo Art. 2659 n. 1 C.C.  tra soggettività del condominio e pubblicità notizia del regolamento contrattuale

Dobbiamo inoltre chiederci quale sia la rilevanza dell’inciso introdotto dalla legge riforma del condominio nell’ art. 2659 n. 1 ove è previsto – a proposito del contenuto della nota di trascrizione – che “Per i condomìni devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale”.

Questa previsione sembra portare nuova linfa all’orientamento favorevole a riconoscere nel condominio un ente dotato di soggettività giuridica.[45]  

Si tratta tuttavia di materia in grado di incidere, secondo alcuni autori, anche sulla tematica dei regolamenti di condominio in quanto  la norma rileverebbe al limitato fine di consentire la trascrizione, con funzione di pubblicità notizia, delle pattuizioni di maggiore rilievo contenute nei regolamenti [46]

I problemi legati alla soggettività del condominio sono molteplici e richiederebbero una apposita trattazione. In estrema sintesi va ricordato che qualcosa di simile era già avvenuto nel 1985, allorchè l’Art. 2659 era stato implementato in relazione alle associazioni non riconosciute, stabilendo che per queste ultime e per le società semplici la nota deve indicare anche le generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo.

A ciò si aggiungano la previsione di uno specifico conto corrente intestato al condominio (Art. 1129 VII); di un sito internet del condominio (Art. 71 ter disp. att); la norma che individua l’amministratore come unico legittimato passivo per le cause sulla revisione delle tabelle millesimali (Art. 69 II disp. att.); il principio espresso dalla giurisprudenza secondo cui tale legittimazione sussiste anche in caso di impugnazione delle delibere condominiali.

Secondo un attento studioso (Baralis) occorre sminuire la portata della nuova previsione, in quanto il codice continua ad affermare che le quote di comproprietà sulle parti comuni sono imputate a ciascun condomino (Artt. 1117 ss; 1118); è disciplinato l’uso delle parti comuni (1117 ter); manca un rappresentante del supposto ente essendo l’amministratore un mero mandatario dei condomini (Art. 1129); manca una autonomia patrimoniale secondo il modello minimale della associazione non riconosciuta (cfr. Art. 63 II disp. att.); manca una vera attività svolta dalla organizzazione, avendo il condominio una valenza prevalentemente conservativa; sorgerebbero problemi in caso di condomini parziali (tanti soggetti ?) o di supercondominio  (ulteriore soggetto ?)

Il punto di partenza per comprendere la modifica apportata dalla riforma all’Art. 2659 in tema di nota di trascrizione sarebbe fornito dalle citate istruzioni ministeriali del 1995, volte a consentire la trascrizione dei regolamenti di condominio e sollecitate dall’orientamento giurisprudenziale del tempo che riteneva necessaria la pubblicità per rendere opponibili le limitazioni alle proprietà individuali.

Ma il nuovo contenuto della nota può essere oggi utilizzato per dar vita ad una pubblicità con effetti dichiarativi o di mera pubblicità notizia ?

L’autore opta nettamente per la pubblicità notizia, richiamando i lavori preparatori che denunciano la volontà di prescindere dalla pubblicità dichiarativa; la inevitabile deroga che altrimenti vi sarebbe al principio accessorium sequitur principale; la necessità di tenere conto e di dare un senso alla presunzione di condominialità dei beni elencati dall’Art. 1117.

La modifica apportata all’art. 2659 non potrebbe incidere sulla fondamentale elencazione di cui all’art. 2643.

Il condominio è un termine riassuntivo per indicare una organizzazione a valenza interna.

La trascrizione rileva solo a fini di pubblicità notizia, con l’obiettivo di indicare con specifica nota (a favore/contro il condominio) tutto ciò che è importante a livello condominiale: limitazioni alle parti individuali, segnalazione delle parti facoltativamente condominiali, usi individuali o turnari, variopinto mondo delle cd obbligazioni propter rem e degli oneri reali, passaggio dal regime condominiale a quello della comunione semplice.

8. Conclusioni

Per quanto riguarda il tema della opponibilità ai subacquirenti delle clausole atipiche contenute in un regolamento contrattuale mi pare che la riforma abbia sprecato una preziosa occasione per fare chiarezza su una materia caratterizzata da alto tasso di litigiosità.

Sembrano condivisibili le osservazioni di Gabrielli circa la opponibilità ai subacquirenti delle limitazioni contenute nei regolamenti contrattuali senza dover distinguere tra vincoli negativi (che richiedono la trascrizione) e prestazioni positive (che si impongono a prescindere dalla trascrizione). Ogni forma di pubblicità dei regolamenti di condominio dovrebbe essere curata solo in funzione notiziale.

La opponibilità dei vincoli negativi e delle prestazioni positive emergenti dai regolamenti di condominio contrattuali avrebbe meritato una disciplina ad hoc, slegata sia da quella generale delle servitù reciproche, sia da quella delle obbligazioni propter rem.

La limitazioni al contenuto delle proprietà individuali dovrebbero essere giustificate dall’ingresso del nuovo acquirente all’interno della preesistente organizzazione condominiale.

Considerate le persistenti incertezze, è opportuno che il regolamento di condominio sia messo a disposizione dei futuri condomini prima della vendita (per non dire prima della stipula del contratto preliminare), e sia espressamente richiamato ed accettato nei singoli contratti definitivi.

Anche sotto il profilo della incidenza del nuovo Art. 2659 sul tema della soggettività del condominio rimangono aperte non poche problematiche.

Al di là di ciò che si può leggere nei lavori preparatori dell’attuale riforma[47], va ricordato che la modifica all’Art. 2659 datata 1985 è stata poi decisiva per riconoscere soggettività giuridica alle associazioni non riconosciute.

Un recente studio del CNN conclude nel senso che, in assenza di pronunce giurisprudenziali a sostegno di una interpretazione estensiva del novellato art. 2659 C.C., ed in considerazione del prevalente orientamento dottrinario, “è forse auspicabile che l’operatore continui a muoversi entro il solco che nega autonoma soggettività al condominio”.

Muovendo tali premesse, lo studio citato non si occupa espressamente dell’acquisto di beni da parte del condominio, ma solo della vendita di enti comuni da parte dell’amministratoreosservando:

- che in caso di intervento dell’amministratore, occorre che il medesimo sia munito di procura avente la forma dell’ atto pubblico o della scrittura privata autenticata rilasciata da tutti i condomini;

- che la trascrizione della vendita deve essere curata ex Art. 2643 C.C. contro i singoli condomini (ritenendo il condominio sfornito di soggettività giuridica),  mentre la indicazione nella nota ex Art. 2659 della denominazione, ubicazione e codice fiscale del condominio è dovuta solo qualora permanga la vocazione condominiale di tali beni; in caso contrario, venendo cioè meno tale vocazione, non dovrebbe essere più necessario soddisfare l’ultimo capoverso dell’art. 2659 C.C. [48]

E’ vero – come rileva Baralis - che il contenuto della nota non ci dice niente sugli effetti della pubblicità immobiliare curata in forza di quella nota.

Tuttavia una volta riscontrata la esistenza - sia prima che dopo la riforma - di iscrizioni o trascrizioni a favore del condominio e contro il singolo condomino moroso nel pagamento dei contributi (ipoteca giudiziale da decreto ingiuntivo o pignoramento),  mi pare che dovrebbero essere quantomeno prese in considerazione anche le ipotesi in cui la pubblicità immobiliare che interessa il condominio fuoriesce dal perimetro della pubblicità notizia.

Il fatto che l’Art. 1117 ed altre norme continuino a delineare il condominio come insieme di parti individuali e di parti comuni accessorie è sufficiente ad escludere che, almeno in particolari casi, il condominio possa intestarsi un immobile come soggetto di diritto? [49]

Se è possibile - come si riscontra anche nella prassi -  trascrivere un pignoramento o iscrivere una ipoteca a favore del condominio come tale (ipotesi in cui la pubblicità non è sicuramente curata con effetti di pubblicità notizia), per quale ragione dovrebbe essere precluso al condominio di intestarsi un immobile ?  Non si tratta di mettere in discussione il complessivo impianto dei beni comuni ex Art. 1117 C.C. ma di riconoscere, in casi specifici, soggettività giuridica e quindi capacità immobiliare al condominio. D’altra parte lo stesso Art. 1117 ammette (.. se non risulta il contrario dal titolo..) che parti normalmente condominiali, possano essere intestate ad un solo condòmino o siano attratte nel regime della comunione ordinaria.

Credo che la risposta al quesito dovrebbe essere in linea di principio positiva, senza contare che una diretta trascrizione “a favore” del condominio potrebbe rispondere, anche in questo caso, ad esigenze di semplificazione.

Vengono tuttavia ad affiorare ulteriori interrogativi legati sia al tema della rappresentanza, sia al profilo della responsabilità dell’amministratore.

L’Art. 1131 ci dice infatti che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti (quindi dei singoli condomini) nei limiti delle attribuzioni fissate dall’Art. 1130.

L’ipotesi al vaglio è in concreto praticabile solo ammettendo che l’amministratore sia dotato, per operazioni immobiliari, anche della rappresentanza del condominio come tale.

Il problema potrebbe forse superarsi con previsione ad hoc contenuta nel regolamento contrattuale di condominio, volta ad estendere i poteri rappresentativi dell’amministratore.

Rimane poi il problematico coordinamento tra normativa sul condominio e normativa sulle associazioni non riconosciute. Per queste ultime la normativa codicistica (Art. 38) prevede infatti una diversa disciplina delle obbligazioni contratte da coloro che hanno agito in nome e per conto della associazione:

- in primo luogo i terzi possono far valere i loro diritti sul fondo comune (mentre l’Art. 63 II disp. att. prevede che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini);

- in secondo luogo è prevista una responsabilità personale e solidale di coloro che hanno agito in nome e per conto della associazione (mentre l’amministratore non è solidalmente responsabile per le obbligazioni condominiali).

                                                                                                                   Notaio in Campiglia Marittima

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